住宅ローン競売回収狙う銀行…公的債務調整は有名無実

高金利の長期化と景気低迷で住宅ローンの返済に苦しむ借り手が増えているが、公的債務調整制度は機能していない。債務を調整して住居安定を助けるという趣旨にもかかわらず、貸出元金を全額回収しようとする銀行の低い同意率のため、申請者の相当数が救済網から押し出されている。

14日、金融界と不良債権管理業界によると、今年に入って8月までに住宅ローン債務調整を申請した借り手は86人と集計された。これは過去の年間申請規模の2倍に達する数値だ。しかし銀行の同意を得て最終的に債務調整が成立した割合は34.5%にすぎなかった。無担保信用貸出が元金減免と債権償却を通じて比較的高い同意率を示すのと大きく対照的だ。

銀行が公的債務調整を敬遠する核心的な理由は、確実な資産回収手段があるためだ。信用回復委員会が満期を最長35年に延長し金利を3%台に引き下げる仲裁案を提示しても、債権者である銀行がこれを受け入れる経済的誘因は大きくない。銀行の立場では、長期間の分割返済を許容して資産健全性悪化の負担を抱えるよりも、裁判所の競売を通じて短期間に元金と延滞利息をすべて回収する方がはるかに有利だ。時価6億ウォン（約7,186万円）以下の庶民向け住宅でも、競売売却時に債権全額回収の可能性が大きい安全資産に分類されるためだ。

ここに制度的矛盾も一役買っている。住宅購入当時、庶民の借り手が融資限度を増やすために加入するモーゲージ信用保証（MCG）の約款が、危機時にむしろ足かせとなっている。該当約款に含まれる債権譲渡制限規定などが公的債務調整プログラムの適用や不良債権の引き受け過程で障害として作用し、借り手を崖っぷちに追い込んでいる。

債務調整が決裂して住宅が裁判所の競売手続きに移ると、借り手の実質的損失は回復不可能な水準にまで大きくなる。鑑定価格対比低い落札価格率に加え、数カ月にわたり雪だるま式に積み上がる法定延滞利息と裁判所執行費用などが担保価値を大きく削る。不動産専門家のイ・ウィサン氏は13日の分析を通じて「延滞発生後に競売へ移り落札されることと、延滞直前に自発的な急売で資産を整理することの間には約1億ウォン（約1,198万円）に達する純資産の差が生じる」と明らかにした。

こうした構造的限界のため、専門家は事後救済だけに依存するよりも先制的な対応が必須だと助言する。延滞が発生する前や延滞30日以内に個別銀行の窓口を訪れてプレワークアウトを申請することが代替案として挙げられる。韓国住宅金融公社の独自の猶予制度も積極的に活用すべきだ。失職や廃業などで所得が20%以上減った借り手は、ディディムドル融資は最長3年、ポグムジャリローンは最長5年まで元金返済を先送りし利息のみを納めることができる。

銀行が担保権を盾に債務調整を無視する限り、住居脆弱層の強制退去と連鎖破産の脅威は続かざるを得ない。個人債務者保護法の施行で延滞6カ月未満の借り手に対する競売猶予制度が導入されたが、債権金融会社の自発的同意にのみ依存する現在の信用回復機構の債務調整構造を根本的に手直ししなければ、庶民のための公的回生セーフティーネットは今後も役割を果たしにくい見通しだ。

（円換算は100ウォン＝11.98円、2026年11月14日時点のレートで自動計算）

※ この記事は韓国信用新聞（韓国語）の記事をAIが翻訳し、日本語版編集部が自動配信したものです。